上市公司扎堆核心城市凶猛拍地 赚钱能力逐年下滑

今年以来，大城市土拍市场风起云涌，上市公司成风云人物。《金证券》记者注意到，上市房企正集体猛砸钱拿地补货，豪赌一线城市和二线核心城市房价继续上扬。

上市房企凶猛“补货”

1月29日，南京楼盘9宗地块拍卖，备受瞩目的河西中部G68地块共吸引了包括上海建工联合体、融创、招商、仁恒在内的15家企业报名。最终该地块，在竞价87轮后，被上海楼盘建工联合体以总价64.8亿元竞得，楼面地价达42561元/平方米。 5月13日，南京集中拍地，葛洲坝成功将建邺区河西南G14号宅地收入囊中，成交价32.8亿，楼面价45213元/平方米。

值得一提的是，上海建工、葛洲坝均为A股上市公司。博地产机构总经理孙海对《金证券》记者直言，目前在一二线核心城市成功拿地的企业主要是央企、地方大国企和大的上市公司，核心城市土地市场正进入寡头时代，交易变成“豪门的游戏”。

而从一季度财报来看，房企项目的快速去化，导致房企“补货”力度加大。以万科为例，在开发投资方面，一季度公司新增加开发项目42个，规划建筑面积约725.9万平方米，为当期销售面积的133%。万科称，由于新增项目中一二线城市占比较高，一季度公司新增项目的平均楼面地价约6729元/平方米，较去年全年有所上升。

保利地产(600048,股吧)也加大补充土地资源，一季度新拓展项目21个，新增容积率面积460万平方米，同比增长85%，其中一、二线城市占比62%。

赚钱能力逐年下滑

“拍的这块地不会被套，公司方面有过综合的考虑。”昨日下午，《金证券》记者以投资者身份致电葛洲坝，内部人士如此回应。

对于上市公司的自信，孙海分析，一是公司对核心城市房价充满乐观预期，即便暂时被套，也认为时间能消化一切；二是上市公司愿意高价拍地出于战略考虑，以高价之姿来实现城市占位；三是上市公司不差钱，有扩张的资本和一定的风险承受能力。

这从上市公司财报中得以印证。在2015年年报中，葛洲坝就提出，房地产行业区域分化明显，一线城市和二线核心城市房价短期呈回升态势，非核心二线城市和三四线城市将持续回落，去化困难。因此，公司继续深耕市场饱和度低、去化周期快的一线城市和核心二线城市，谨慎发展非核心二线城市，严格禁入三四线城市。

上海建工也表示，预计2016年房产开发行业将保持一个较为平稳运行的态势，行业未来的发展也将趋于理性化，立足上海市场的同时，公司也在积极开拓重点二、三线城市的房地产开发业务。

可见，在房地产大周期的下行拐点已经显现的情况下，核心城市反而成为房企的避风港。不过，由于“僧多粥少”，房企的拿地成本攀升，也在进一步压缩房企的利润。

中原地产数据显示，2015年是房企告别两位数净利润率的第一年，达到9%。而2014年房企的平均净利润率为10.5%，在2013年净利润高达11.97%。不过，2016年一季度房企净利润率为6%-7%，已是历史最低。

这也逼得上市公司融资汹涌。比如葛洲坝，今年拟向合格投资者公开发行总额不超过100亿元的公司债券，目前已成功发行60亿元债券。