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神奇的孙宏斌:为什么每次都能踏准市场的节奏?

2016年03月31日来源:本地楼市责任编辑:zhangyunxiang

3月29日,当融创中国公布2015年业绩时,所有人都为孙宏斌领导的这家公司最近五年的高增长感到神奇。

在过去五年国内房地产市场急剧波动的背景下,融创中国销售额呈跳跃式增长,从2010年上市初的86亿,到2015年的734.6亿,年复合增长率接近55.81%,同期全国商品房销售金额的复合增长率仅为10.61%。

尤其是一线城市因为调控的原因,将出现一段时间的观望和调整时,融创中国却在一年多以前就对市场作出了精确的判断。当其他开发商在一线城市为拿“地王”抢破头时,融创中国已抢先布局当时不被看好的部分二线核心城市,并以相对低的价格获取了大量优质的土地储备。

今年一季度,融创加大力度布局的这些二线核心城市,已经出现了成交回暖和交易量井喷,并极有可能因为国家分城调控政策的实施,获得不错的投资收益。

融创的表现,引起各方猜测和思考:究竟是有怎样的判断和眼光,能让孙宏斌和融创中国团队能够踏准每一次市场变化趋势?

重点布局城市迎来成交井喷

根据融创公布的2015年业绩,去年新增土地储备很多的城市,分别是成都、济南楼盘、武汉楼盘、上海楼盘等。

在今年初的三个月里,这些市场的成交都非常火爆。以成都为例,根据成都透明售房公布的今年1月至3月29日的成交数据,前3月成都楼市的累计成交高达180万平方米,而新增供应只有89万平方米,供销比达到202%。

成都透明售房的统计数据显示,从去年10月到今年3月,成都已经连续六个月,新增供应低于当月的月成交量,最近四个月新增供应和销售面积的差距被进一步拉大。

同样,济南市场在前两月也是快速地去库存。截至2月底,济南的住宅库存同比下降28.4%。天津楼盘市场在今年前两月的成交量也较去年一月和二月分别增加63.10%和85.26%。

事实上,在融创去年重点布局的几个城市里,重庆楼盘、西安楼盘、合肥楼盘等都出现了成交量的大幅增长。上海更是在3月份出现成交量激增的情况,截至3月30日,上海商品住宅成交量达到211万平方米,是去年同期的3倍多。至于苏州楼盘、南京楼盘这些原本去年销售较好的城市,在今年前3月仍然保持了去年量价齐升的态势。

尽管,上海、深圳楼盘等一线城市在三月出台了严厉的调控措施,苏州、南京等城市也在3月底出台了提高首付、限售价等调控措施。但是从目前来看,上述调控措施的影响,还主要局限在上海、深圳等地。大部分的二线城市的成交量有望进一步回暖,甚至出现成交井喷行情。

二线城市的迅速回暖,一定程度上看出,融创对市场和宏观政策判断的精准。融创中国行政总裁汪孟德表示,虽然国内外经济形势仍未明朗,但公司对今年国内的房地产市场仍有信心。在过去一年,公司有意继续深耕一线城市,同时加码核心二线城市。“当大多数开发商都开始将眼光聚焦一线城市时,我们认为,经济发展前景良好的二线核心城市同样蕴藏着诸多的市场机会”。

别人的库存=融创的利润

值得一提的是,融创去年所获得的土地储备,有相当一部分是通过并购获得的。由于其中的一部分土地储备已经在建设过程中,也使融创有能力抓住今年的行情和机会,迅速将这部分土地储备变现,无需再经过漫长的一系列报批、建设之后才能销售,确保了融创能够把握住市场的最佳时机。

以今年将推出的中渝国际为例,就是去年融创收购的中渝置地旗下的项目,而大沥镇、富源滨江等项目,也是融创通过收购获取。

在中国的房地产界,融创中国一直以善于在并购中寻找机会闻名,尤其在绿城和佳兆业两宗并购案中积累了丰富的实战经验,在多起并购案中的表现也都可圈可点,使得公司在行业内留下来极佳的市场口碑,主动找融创寻求合作的开发商日益增加。

有两组数据足以证明融创超强的土地并购能力:一是其土地储备中,通过并购获得的土地占比已经高达2/3,剩余的1/3是通过公开招拍挂获得;二是2/3的土地储备位于原来的四个核心直辖市,其余城市仅有1/3。

融创中国董事长孙宏斌表示,在进一步完善原有区域布局的基础上,融创将持续深耕新进入的城市,进一步巩固公司在一二线核心城市的领先地位和竞争优势。

产品竞争力日渐强大

之前,房地产行业的竞争,主要体现为建筑品质和地段的竞争。但在过去五年,原先以硬件为主的竞争已经悄然升级。购房者希望购买的房子不仅仅只是能提供居住,还需要提供一系列社交、教育、娱乐等多生活服务。

融创因此在去年提出“臻生活”高端生活价值体系,旨在打造一个覆盖全产品周期和全生活周期的服务体系,为客群提供高端的社区生活体验。

这套服务体系是融创过去十三年豪宅打造的集大成之作,涵盖了定位体系、品质营造、业主共建、社区文化以及服务体系和专属定制等到六大板块,为业主的实际生活需求提供从硬件到软件,从生活服务配套到精神文化的服务供给。

目前在融创社区里已形成四大业主品牌活动,其中包括关注健康生活的“健走未来”、面向小孩子成长的“果壳计划”、促进邻里交往与沟通的“邻里计划”以及倡导大家关爱弱势群体的“我心公益”等。

这套生活价值体系从拿地开始就进行全流程覆盖,每一个地块的定位,都是为了在每块土地上打造最合适的产品,将土地价值最大化,始终贯穿品质营造的各个环节。

未来,融创仍将继续坚持高端精品战略,全面、系统地建立公司在高端住宅产品和服务方面的领先优势,进一步提升产品溢价能力。

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