杭州满5年经适房55%补缴比例惹争议

今日(9月12日)，杭州经济适用房满5年可上市交易的政策正式实施。但围绕杭州经济适用房的纷争仍不绝于耳。

8月12日，杭州市政府正式出台 《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》(简称《意见》)，规定2004年9月1日后签订购房合同的经适房，经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，通过补交土地收益等价款取得完全产权的，上市交易应按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价之间差价的55%向政府补交土地收益等价款，原购买时缴交的税费在计算差价时予以扣除。

《意见》在杭州众多经适房业主中引起轩然大波，他们认为同房不同政，55%比例的制定缺乏依据。不少房地产业界专业人士认为，经适房并非不可以交易，只是杭州对政策的制定欠妥。

55%补缴比例被指过高

根据《意见》规定，杭州市经适房采取分类处置办法，符合相关日期签订购房合同(含预售合同)之日起满5年，并补交土地收益等价款取得完全产权的经济适用房可通过买卖、赠与等方式处置该住房。《意见》明确，2004年9月1日后签订合同的经适房，须按差价的55%补缴土地收益等价款。而在2004年9月1日之前签订购房合同(含预售合同)的，上市交易则按照 《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》的规定标准计算相应费用。

据《每日经济新闻》记者了解，2004年9月1日这个时间节点，和55%的差价补缴比例，是杭州经适房业主争议的焦点。

根据统计，杭州市目前共有38598套经适房可上市交易，面积374.29万平方米。根据《意见》规定，杭州市大约七成经适房需补缴55%差价，12869套无需缴纳。

如果经适房上市交易，按照现在的政策，需补交的土地收益等价款=(届时的评估单价-经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积×55%-购买时缴纳的税费。比如杭州市区三墩的经适房，2005年购入的房价是2900元/平方米，现在周边二手房价15000元/平方米左右，差价12100元/平方米×55%=6655元/平方米，按60平方米计算，要缴纳近40万元土地收益等价款。

2004年9月1日后购入经适房的业主们认为，差价55%的比例制定的依据是什么?2004年9月1日的时间节点制定的依据又是什么?当年购房合同中写明5年后可上市交易，但由于杭州迟迟没有出台交易政策，导致他们无法交易，无故增加了换房成本。

官方称不鼓励经适房上市

众多杭州经适房业主要求杭州房管局公开55%比例征收依据。《每日经济新闻》记者查询发现，2007年9月，杭州发布了确定商品房上市交易的缴纳收益比例的文件，规定为55%。众多杭州经适房业主认为，据此不应追溯到此前所签的合同。

8月31日，杭州市政府专门对经适房交易政策开了新闻发布会。杭州市住房保障办公室主任冯晶在发布会上说，当经济适用房明确定性为保障性住房之后，无论国家层面还是省市政府层面的政策制定，立足点都是发挥保障性住房的居住功能，不鼓励经济适用房作为保障性住房上市交易。对杭州市民改善居住的需求，杭州市政府在综合、平衡整个历史沿革之后，最后确定了55%的比例。

对于交易的评估价，官方在发布会上称，通过政府采购的方式经公开招标，确定具有相应资质的房地产评估机构。

尽管官方作出解释，但仍有不少2004年9月1日后购买经适房的业主认为政策制定没有依据。

研究员曹旭东告诉《每日经济新闻》记者，这个政策是否合适很难下定义。因为从经适房的申请历史来看，购买人群有些的确是生活困难买不起房的，有些却是体制内利用政策漏洞低价买的。“如果不定55%的政策，可能就便宜了体制内这批人。”从时间节点上来说，2004年9月1日前更多的是体制内的人购买，之后才向社会放开，政策对时间节点的界定，又会引来后面这部分人的不满。

曹旭东认为，经适房上市交易不是一个很好的策略，真要上市就应该政府回购，再以市场价销售，这样大家都没话说。

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